Инвестиции в самое дно рынка недвижимости, посчитаем?

Автор: Роман Чернышов Опубликовано: 16 октября 2023

realty К вопросу об инвестициях. В любую эпоху, с тем или иным успехом, бизнес продолжает приносить доход — кто-бы что не говорил! И когда счета и налоги уплачены(уплОчены), возникает вопрос о том, куда бы эти денюжки(прибыль, сбережения, «накопыш») вложить? Вопреки всеобщему мнению, что мол: — «Были бы деньги, а куда вложить, мы придумаем», реальность порой куда гораздо сложнее. Предложений инвестировать кровно-заработанные много, и все как на подбор обещают золотые горы, через год, месяц, неделю или даже день — всё отбить, но есть одно «но», все они какие-то, мягко говоря — сомнительные… Напротив, другие же, традиционные инструменты инвестирования, сулят слишком маленький процент, с трудом покрывающий инфляцию. Скучно. Про инвестиции в собственный же бизнес(у всех же есть собственный бизнес?), я говорить не буду, предполагая, что на данном этапе потребность его в инвестициях — закрыта. Да и хочется нам, так, чтобы: — и надежно, и прибыльно, и желательно пассивно. Верно? Конечно! (ответите вы). Ну тогда, снова, она «самая», наша «родненькая» — недвижимость!

Но в этот раз, не «абы там какая», не премиальный сегмент ближайших мегаполисов, и даже не новостройки на окраине нашего села(зачеркнуто) города. А что ни на есть, самое дно рынка! Да, да ребятки. Будем смотреть в «дно-днищенское», туда где не ступала ваша нога отроду, туда куда одному страшно ходить, а в темное время суток лучше вообще объезжать эти места за квартал (да простят меня владельцы данного сегмента рынка недвижимости, но факт есть факт). И так внимание! На сцене: — коммуналки! Комнаты в коммунальных квартирах.

Давайте посчитаем

Средняя стоимость комнаты в коммунальной квартире 450т.р., заложим еще 80т.р., на доп. инвестиции(на что-то из перечня): мебель, дверь, окно, потолок, линолеум на пол, обои на стены, и плюс улучшения в общей зоне. Предвещая бурную критику со стороны «опытных строителей, которые нанимают знакомых рабочих, в пять раза дешевле рынка, но почему-то платят в пять раз больше, или делают сами, но тоже платят больше — потому что для себя, же», сразу скажу! — Да, 80т.р. на всё, что я перечислил— хватит. Но самое главное, что в большинстве случаев, дополнительно вкладывать и не придется, т.к. сейчас почти везде есть: хорошее окно, хорошая дверь, хорошие потолки (ну или при покупке выбирайте так, что-бы было). Просто для расчетов мы берем — максимум вложений. И так, считаем дальше. За услуги риэлтора еще накинем 20т.р.

В текущий момент, коммуналка среднего пошива, в аренду, стоит 7.5т.р.(всё включено), вычитаем 1.5т.р. за услуги ЖКХ(это в среднем, в зависимости от месяца и отопительного сезона, сума может плавать вверх/вниз), итого на руки 6т.р. В год получаем, 72т.р. Ну и какая же окупаемость? Чуть более 7.5 лет! А это 13.1% годовых. Депозит в банке в среднем 8%, но он не застрахован от инфляции, в отличии от недвижимости, которая дорожают по инерции, пусть и с запозданием(как коммуналки, ведь это дно рынка, что имеет свою специфику).

Что мы имеем? — Недвижимость, со всеми плюсами этого инструмента и с окупаемостью в 7-8 лет? Выходит, что да! Цифры не врут. Замечательно!

Какие плюсы?

1. Надежность;
2. Потенциал роста цены недвижимости, аренды;
3. Высокий ROI(«Return On Investment», возврат инвестиций);
4. Низкий порог входа (для недвижимости — это просто сказка);
5. Возможность быстрой продажи;
6. Все что вложено в ремонт, повышает стоимость аренды и ни как не влияет на срок окупаемости;
7. Пассивней не придумаешь.

Кто-то скажет: — «Уж лучше купить квартиру в новостройке, ну их, эти комнатушки». Ну давайте посчитаем? Стоимость «однушки», на окраине города, в новом доме с типовым ремонтом, 3.5млн. В аренду её можно сдать, за 15т.р., минус платежи за услуги ЖКХ 1.5т.р.(почему такая сумма? — это в среднем, с учетом того, что часть, по счетчикам, будет доплачивать арендатор, ну а часть все-же вы). Итого, 13.5т.р. в месяц на аренде. Окупаемость чуть меньше 22 лет. А это 4.6% годовых. То есть в три раза дольше! А что будет с квартирой, сдающейся в аренду, на окраине города, за 20 лет? А что будет с общими зонами? Не превратится ли квартира за эти годы в дно рынка? — Надеюсь, что нет. Но, практика часто показывает обратное, есть примеры(целые кварталы), превратившиеся за 10 лет, в «гетто», с изуродованными подъездами и пропахшими, не пойми чем, помещениями.

Но, с одной комнатой играть в такие игры не интересно, во первых по причине того, что вам придется окунуться в этот сегмент, и воочию увидеть, то что вы обходили всю жизнь стороной, за не столь существенную арендную плату… А вот если их с десяток!… То тут уже все гораздо интересней! Вот скажите мне, куда можно вложить 5-10 млн. руб.(привет владельцам BMW), со всеми вышеупомянутыми плюсами под такой процент?

Вот такая математика на сегодня, мысли для размышления и обсуждения 😉

P.S. А какие еще есть козыри в этой нише? 1. Выкуп всех комнат в секции, что дает возможность сделать хороший ремонт в общей зоне и существенно повысить стоимость аренды. 2. Покупка комнат на торгах(банкроты, залоги и т.д.), по 350т.р. — что опять же плюс к скорости окупаемости. 3. Покупка изначально хороших, ухоженных комнат, за те же деньги но не требующих вложений.